宅地建物取引業免許

宅建業免許の重要な要件

1. 事務所の独立性

宅建業免許の事務所の形態については、宅建業の業務を継続的に行うことができ、事務所として認識される程度の独立性が必要です。
仮設の建物を事務所とする場合、一戸建て・マンション等の居室の１室を事務所とする場合（ただし、一定の要件を満たせば可能）、他の法人等と同居する場合（ただし、一定の要件を満たせば可能）は原則として認められません。
同居等の場合、申請自治体へ事前確認が必要になる場合があります。

下記の場合は事務所として認められる例です。

一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合
住宅の出入口以外の事務所専用の出入口がある。
他の部屋とは壁で間仕切りされている。
内部が事務所としての形態を整えており、事務所の用途だけに使用している。


同一フロアーに他の法人等と同居している事務所の場合
Ａ社、Ｂ社ともに出入口が別にあり、他社を通ることなく出入りができること。
Ａ社、Ｂ社間は、高さ180㎝以上のパーテーション等固定式の間仕切りがあり、相互に独立していること。



また、事務所に関しての別の注意点として、本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営みますと、本店も宅建業の事務所となり、この場合、本店にも営業保証金の供託及び専任取引士の設置が必要となります。

1. 専任の取引士の設置

宅建業者は「宅建業務に従事する者５名に１名以上の割合」で各事務所に専任の取引士を設置しなければならないと省令で定められています。例えば、宅建業に従事する者が6名いる場合は、専任取引士は２名必要になります。

また、専任の取引士について宅建業免許の新規申請・更新申請の際に重要になることとして、以下の２点があげられます。
①当該事務所に常勤すること。
②専ら宅建業の業務に従事すること。

1. 欠格事由

申請者（法人、個人）、役員、政令使用人等が下記の欠格事由に該当する場合は、免許申請は拒否されます。

５年間免許を受けられない場合
免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
禁固以上の刑又は宅建業法違反により罰金の刑に処せられた場合
免許の申請前５年以内に宅建業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合

その他
成年被後見人、被保佐人、破産宣告を受けている場合
宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合（例：暴力団の構成員など）

営業保証金の供託および保証協会への加入

供託
主たる事務所（本店）　　1,000万円
従たる事務所（支店等）　500万円（但し、1店につき）
※なお、営業保証金は、現金のほか、国債証券、地方債証券等法令で定める有価証券、振替国債による供託も可能です。

保証協会加入・・・東京都の場合 左側の（社）全国宅地建物取引業保証協会がハトのマーク、
右側の（社）不動産保証協会がウサギのマークです。

弁済業務保証金分担金
主たる事務所（本店）　　60万円
従たる事務所（支店等）　30万円（但し、1店につき）
なお、保証協会加入の際は、上記弁済業務保証金分担金とは別に、加入金などが必要となります。
各営業所でも入会金などの費用が発生いたします。

宅建業免許後の変更手続

宅地建物取引業者は、免許申請書に記載した事項について変更があった場合は、変更が生じた日から３０日以内に届出なければなりません。主に下記の場合に届出が必要となります。

1. 商号・名称の変更
2. 主たる事務所の所在地の変更
3. 法人業者の代表者・役員・政令で定める使用人の就任・退任、姓名変更
4. 専任の取引士の就任・退任、姓名変更
5. 従たる事務所の設置、廃止、移転、名称変更
6. 免許証の再交付
7. 営業保証金の差替

東京都の変更届一覧
国交省の変更届一覧

宅建業免許後の義務

標識の掲示

宅建業法には、「宅建取引業者は、公衆の見やすい場所に、宅建取引業者である旨の標識（いわゆる業者票、報酬額票）を掲示しなければならない」としています。

下の宅地建物取引業者票が一般的に用いられている標識です。様式が決まっており、縦３０センチ、横３５センチ以上の大きさで作成しなければなりません。


宅地建物取引業者票

証明書の携帯等

宅建業法には、「宅建業者は、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない」とされています。
また、従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないとも規定しています。

従業員名簿・帳簿の記載

宅建業法には、「宅建業者は、事務所ごとに従業者名簿を備え、従業者の氏名、住所、生年月日、主たる職務内容、専任の取引士であるか否かの別などの一定の事項を記載し、取引の関係者の請求があったときは、閲覧に供しなければならない」とされています。
また、宅建業者は従業員名簿を最終の記載日から１０年間保存しなければなりません。
宅建業法には、「宅建業者は、事務所ごとに、業務に関する帳簿を備え付けなければならない」とされています。この帳簿というものは、取引のあるごとに、帳簿に取引年月日、取引物件の所在場所、取引物件の面積、代金、報酬の額、取引に関与した他の宅建業者の氏名等の一定事項を記載しなければなりません。尚、宅建業者は、各事業年度末日に帳簿を閉鎖し、閉鎖後５年間は保存しなければなりません。

免許取得申請手続きのながれ

宅建業免許取得を決めたら、以下のようなスケジュールで免許を取得することになります。
以下は東京都の例ですが、他の自治体でも似たようなスケジュールで進みます。